Kiến thức cơ bản về Luật đất đai

Luật đất đai có từ năm 87, sửa đổi vào các năm 93 (15/10/93), 99 (1/1/99) và 2003.

Tùy vào từng đối tượng mà pháp luật quy định khác nhau, đối tượng được giao hay thuê, lâu năm hay ngắn hạn, trả tiền hàng năm hay trả tiền 1 lần (cho cả thời hạn thuê).

Quyền sử dụng đất

Do đặc thù của Việt Nam, nên có 3 cách thức xác lập nên Quyền sử dụng đất:

Nhà nước giao đất/cho thuê đất:

• Hợp thức hóa: là đất ở sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch chung của khu vực thì sẽ được nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và đây cũng là đất sử dụng ổn định lâu dài.
• Nhận chuyển nhượng (chuyển nhượng bao gồm: mua bán, thừa kế, cho tặng, ..)

Từ 3 cách thức này dẫn đến 2 hình thức Sử dụng đất:

• Giao đất: có 2 hình thức giao không thu tiền và giao có thu tiền Sử dụng đất
• Cho thuê đất: thuê trả tiền hàng năm hoặc thuê trả tiền 1 lần.

Thời hạn Sử dụng đất

Có 2 loại thời hạn Sử dụng đất, đất có thời hạn và đất sử dụng ổn định lâu dài

Đất sử dụng ổn định lâu dài: phân ra 2 đối tượng là hộ gia đình và tổ chức trong nước

• Đối với hộ gia đình
• Đối với tổ chức trong nước
• Khác với cá nhân và tổ chức trong nước, các cá nhân và tổ chức nhà nước vào đầu tư xây dựng nhà ở Việt Nam chỉ được thuê đất và thời hạn thuê là 70 năm, các cá nhân người nhà nước được phép mua nhà ở Việt Nam cũng chỉ được cấp thời hạn là 50 năm.

Đất sử dụng có thời hạn:

• Là đất giao có thời hạn hoặc đất thuê,
• Tổ chức, cá nhân người nhà nước, người Việt Nam định cư ở nhà nước vào Việt Nam đầu tư kinh doanh đều phải thuê đất của nhà nước.

2 loại thời hạn Sử dụng đất: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất có thời hạn Sử dụng

Đất sử dụng ổn định lâu dài: gồm các trường hợp sau (2 trường hợp là cho hộ Gia đình và tổ chức trong nước)

Đối với hộ Gia đình

• Đất ở (đối với hộ Gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nhà nước mua nhà ở Việt Nam), đất dùng cho mục đích công cộng như giao thông, trường học, ..
• Đất của hộ gia đình sử dụng vào mục đích kinh doanh trước ngày 1/1/99 (vì sau khi ra luật đất đai mới sau thời điểm này, các doanh nghiệp muốn sử dụng mặt bằng sản xuất đều phải thuê đất của nhà nước). Sau đó, vào năm 2003, thì luật mới sửa lại thành đất kinh doanh gồm cả 2 loại trên.
• Đất tái định cư (các hộ Gia đình được nhà nước bồi thường sau khi giải tỏa mặt bằng)

Đối với tổ chức trong nước

• Họ nhận chuyển nhượng từ đất ở trên (dưới các hình thức như góp vốn, mua tư liệu sản xuất, ..) Thì vì đất này là đất sử dụng lâu dài nên sau khi chuyển nhượng, nó vẫn là đất sử dụng lâu dài
• Họ nhận chuyển nhượng từ đất mặt bằng sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình từ trước 1/1/99 (vì quy định là đất của hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh trước thời điểm này vẫn được coi là đất sử dụng lâu dài)
• Đất tạo vốn từ cơ sở hạ tầng: nhà nước trả tiền xây dựng cơ sở hạ tầng cho doanh nghiệp bằng quỹ đất.

Đất có thời hạn Sử dụng: cũng chia ra 2 trường hợp đối với hộ Gia đình cá nhân Sử dụng đất nhà nước và các trường hợp còn lại

Đối với hộ gia đình cá nhân

• Đất nhà nước giao: với đất nhà nước trồng cây hàng năm thì thời hạn giao là 20 năm, với đất nhà nước trồng cây lâu năm đất lâm nghiệp thì thời gian giao là 50 năm
• Đất nhà nước cho thuê: không quá 20 năm với đất nhà nước trồng cây hàng năm và không quá 50 năm với đất nhà nước trồng cây lâu năm.
• Khi hết hạn, nếu không rơi vào trường hợp nhà nước thu hồi thì vẫn được tiếp tục sử dụng mà không cần xin gia hạn (nhưng không được cầm cố, chuyển nhượng)

Những trường hợp còn lại

• Do các tổ chức hay hộ gia đình đầu tư, thời hạn sử dụng đất được giao tùy theo từng dự án nhưng không quá 50 năm (hoặc 70 năm cho trường hợp đặc biệt).
• 6 tháng trước khi hết hạn cần nộp đơn xin gia hạn.
• Thời hạn giao đất được tính từ thời điểm 15/10/99 nếu đất được giao trước đó và tính từ thời điểm giao đất nếu đất được giao sau thời điểm này.

Chú ý

Cùng là 1 loại Bất động sản nhưng thời điểm khác nhau sẽ có các quy định liên quan khác nhau, điều này cần chú ý khi tiến hành các thủ tục cầm cố, thế chấp

Thời hạn Sử dụng đất liên quan chặt chẽ với giá chuyển nhượng, trường hợp giao đất thì không cần quan tâm đến thời hạn, còn trường hợp thuê đất thì thời gian còn lại có ý nghĩa rất lớn.

Đất ở nói chung không mang mục đích kinh doanh (đất dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì mới là đất mang mục đích kinh doanh, thương mại).

Nếu cá nhân dùng đất có thời hạn sử dụng lâu dài để góp vốn (thành lập Công ty) thì đất đó vẫn là đất có thời hạn sử dụng lâu dài (mặc dù là đất được chuyển đổi sang mục đích kinh doanh)

Nhà tái định cư rẻ không phải là do kém chất lượng mà là do giá nhà không tính giá đất. đất do nhà nước cấp để tái định cư không thu tiền Sử dụng đất.

Với đất ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài thì khi nhà nước thu hồi sẽ được đền bù theo giá thị trường.

Với đất có thời hạn sử dụng thì khi hết hạn, nhà nước thu hồi thì sẽ không có bồi thường.

Và nguyên tắc chung là: nếu không có bồi thường cho đất thì cũng sẽ không có bồi thường cho tài sản trên đất.

Hợp thức hóa Quyền sử dụng đất: khi một thửa đất đã được sử dụng lâu dài và không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch của nhà nước (của quận huyện hay thành phố) thì được nhà nước xem xét cấp quyền sử dụng đất.

Không phải mọi Bất động sản đều được phép giao dịch, ngay cả với những Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: một trong những yếu tố ảnh hưởng khác đó là Bất động sản phải không có tranh chấp và phải có giấy ủy quyền có công chứng nếu đó là sở hữu chung.

Đất thuê thì không có quyền cho, tặng. còn đất giao thì được phép tặng cho nhưng chỉ được tặng cho 3 đối tượng (nhà nước, cộng đồng dân cư hay xây dựng nhà tình nghĩa) => hình thức giao chẳng có quyền lợi hơn hình thức thuê là mấy.

Return back to Pháp lý bất động sản

Return back to Home