Việc mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai trở thành ngày càng phổ biến tại thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và thị trường bất động sản Việt Nam nói chung. Kinh nghiệm ký hợp đồng mua căn hộ chung cư trả góp chưa giao nhà là thứ chúng ta không thể không tìm hiểu.
Song song với những lợi ích mà hình thức mua trả góp căn hộ này mang lại thì những điều cần biết khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai cũng tìm ẩn nhiều rủi ro.
Chính vì lý do đó, người mua nhà luôn phải tự trang bị cho mình những kiến thức cần thiết, nhất là những hiểu biết về pháp lý trong việc ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
Hiện tại trên thị trường đang sôi động rất nhiều dự án với đầy đủ các phân khúc giá từ vài trăm triệu đồng đến vài tỷ đồng được chủ đầu tư chào bán dưới hình thức mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
Kinh nghiệm mua nhà chung cư trả góp: Nên đọc kỹ những điều khoản trong hợp đồng
Tuy khác nhau về vị trí của bất động sản nhưng nhìn chung, mẫu hợp đồng của chủ đầu tư đối với riêng từng dự án đều tương tự nhau (giống nhau đến 80%, chỉ khác ở một số điều khoản và thường là các điều khoản đặc thù về thiết kế và vật liệu bàn giao của bất động sản đó mà thôi, hầu hết các điều khoản quan trọng đều giống nhau).
Trong đó có các điều lưu ý sau để tránh nhầm lẫn và tránh rủi ro về sau:
Loại hợp đồng
Hiện tại phổ biến, Hợp đồng dành cho căn hộ chung cư hình thành trong tương lai có 2 loại hợp đồng:
+ Hợp đồng đặt cọc (áp dụng cho các dự án chưa hoàn thành xong phần móng).
+ Sau khi dự án hoàn thành xong phần móng cọc (6-8 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc), khách hàng sẽ được tiến hành ký hợp đồng mua bán.
Hợp đồng đặt cọc đã ký lúc trước cùng các giấy tờ liên quan (phiếu thu, giấy xác nhận chuyển khoản,…) sẽ được thanh lý để tái ký những phiếu thu mới theo Hợp đồng mua bán.
căn hộ City Gate 3" width="700" height="918" />
Hợp đồng mua bán (áp dụng cho các dự án đã hoàn thành xong phần móng): mang tính pháp lý cao nhất
Về cơ bản hai loại hợp đồng này các điều khoản tương tự nhau. Chỉ khác tên gọi do thời điểm hoàn thành phần móng để hợp pháp hóa hợp đồng.
Giá trị hợp đồng
– Thuế giá trị gia tăng (VAT, xấp xỉ 9,1% giá trị hợp đồng chưa VAT)
– Phí bảo trì (2% trên giá trị hợp đồng chưa VAT)
Lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (0,5% trên giá trị hợp đồng chưa VAT) và các chi phí liên quan (thường không đáng kể).
– Năng lực của chủ đầu tư
– Thể hiện ngay trên trang đầu của hợp đồng.
Chúng ta dễ dàng tìm hiểu các thông tin về chủ đầu tư trên Internet cũng như các dự án mà họ đã triển khai, các giải thưởng chứng minh cho uy tín của họ,…
Cần lưu ý: Đơn vị bán cho bạn là ai?
Họ không phải là người tư vấn hay mời bạn đi xem dự án. Họ chính là Bên A được in trên Hợp đồng.
Ví dụ:
Khi mua Căn hộ Richmond City thì chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh (không phải là công ty môi giới ABC nào đó mời chúng ta đi xem nhà)
Diện tích căn hộ
Có 02 loại diện tích:
1/ Diện tích sàn xây dựng (diện tích tim tường)
2/ Diện tích sử dụng (diện tích thông thủy): là diện tích mà người mua căn hộ thực tế sử dụng được, đã trừ diện tích các tường bao, cột, hộp kỹ thuật của tòa nhà,… (được quy định cụ thể trong Thông tư 03 của Bộ xây dựng). Diện tích này sẽ nhỏ hơn diện tích tim tường, và là diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
– Tuy nhiên, dù là diện tích thông thủy hay tim tường thì tổng giá trị một căn hộ vẫn không thay đổi, đó chỉ là hai cách tính diện tích khác nhau.
Chủ đầu tư thường sẽ báo giá kèm theo cả hai loại diện tích này.
Điều khoản có thời gian bàn giao nhà
Cần phân biệt các khái niệm sau:
– Thời gian bàn giao nhà dự kiến: Là thời điểm dự kiến mà chủ đầu tư tư vấn cho khách hàng sẽ hoàn thành tòa nhà. Tuy nhiên trên thực tế khách hàng sẽ nhận nhà sớm hoặc muộn hơn thời điểm này.
– Thời gian phải bàn giao nhà: Là mốc thời gian chậm nhất mà chủ đầu tư bắt buộc phải bàn giao nhà cho cư dân. Quá thời điểm này, chủ đầu tư sẽ phải chịu phạt.
Thời điểm bàn giao nhà thực tế: Là thời điểm cư dân nhận bàn giao nhà trên thực tế
Chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn thì bắt buộc người mua nhà phải hoàn thành đúng nghĩa vụ thanh toán của mình.
Thông thường với mỗi đợt thanh toán, Bên Mua được gia hạn thêm 15 ngày. Từ ngày thứ 16 trở đi, sẽ tính lãi phạt, thời điểm tính là thời điểm đến hạn thanh toán của đợt đó.
Bên Mua không được trễ quá 30 ngày, sau 30 ngày được xem là vi phạm hợp đồng và Bên Bán có quyền đơn phương thanh lý hợp đồng.
Ví dụ:
Đợt 2 đến hạn thanh toán ngày 1/1/2019. Bên Mua được gia hạn đến 15/1/2019
+ Trường hợp nộp tiền thanh toán từ ngày 1/1 đến 15/1 sẽ không bị phạt, không vi phạm hợp đồng
Ngày 16/1, nếu vẫn chưa thanh toán, Bên Mua phải trả lãi phạt của 16 ngày trễ hạn, không vi phạm hợp đồng.
+ Khi quá 30 ngày mà Bên Mua vẫn chưa thanh toán, tức ngày 31/1 Bên bán được quyền đơn phương thanh lý hợp đồng hoặc Hai bên sẽ có những thỏa thuận sao cho phù hợp.
Cho nên, Bên Mua cần chú ý sắp xếp tài chính chủ động, vì Bên Bán trên thực tế không có trách nhiệm phải nhắc nhở Bên Mua thanh toán tiền. Việc hỗ trợ nhắc nhở của Bên Bán chỉ là hỗ trợ thêm từ phía chủ đầu tư.
Danh mục vật liệu bàn giao
Với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường xây dựng nhà mẫu để giúp khách hàng dễ hình dung hơn căn hộ tương lai của mình cũng như tạo thuận lợi cho khâu bán hàng.
Tuy nhiên, bên trong nhà mẫu, chỉ một số hạng mục được bàn giao (thường là các hạng mục cơ bản như: đèn, trần, thiết bị vệ sinh,… còn lại thuộc về trang trí nội thất, khách hàng sẽ tự chịu chi phí tùy theo ý thích của mình).
Kinh nghiệm ký hợp đồng mua căn hộ chung cư cho thấy nhà thực tế đơn điệu hơn nhà mẫu rất nhiều. Chính vì vậy, cần chú ý Danh mục vật tư đính kèm hợp đồng để có những kế hoạch tài chính cho phù hợp với việc thiết kế nội thất.
Trên đây là một vài Kinh nghiệm ký hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai mà bạn những người mua nhà cần biết.
Return back to Pháp lý bất động sản
Return back to Home
