ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2018 – VÙNG TP. HỒ CHÍ MINH
1. Về môi trường kinh doanh
Diễn biến kinh tế Việt Nam 6 tháng 2018 tăng trưởng trong dao động nhẹ
Về cơ bản nền kinh tế duy trì tăng trưởng khá cao 7,08 % và lạm phát 2,2 % duy trì trong mức kiểm soát dù có tăng khá cao so với cùng kỳ 2017.
Chủ trương cải cách thể chế vận hành nền kinh tế tiếp tục được duy trì tuy nhiên những chuyển biến trên thực tế vẫn chưa diễn ra quyết liệt, mạnh mẽ như mong muốn, kỳ vọng của người dân, doanh nghiệp.
Việc đẩy mạnh phòng chống tham nhũng một mặt góp phần tạo kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thuận lợi, minh bạch, bình đẳng nhưng mặt khác cũng tạo nên tâm lý bất an cho giới đầu tư khi quá trình này trực tiếp, hoặc gián tiếp liên quan đến nhiều doanh nhân và doanh nghiệp lớn. Đây là hệ quả tất yếu của mọi chiến dịch truy quét tham nhũng ở mọi quốc gia. Để đẩy mạnh tác động tích cực và giảm thiểu tiêu cực của chiến dịch phòng chống tham nhũng, Chính quyền cần đưa ra thông điệp rõ ràng việc xử lý tham nhũng, tiêu cực là nhằm vào các cá nhân và sự vụ vi phạm cụ thể, Nhà nước vẫn sẽ bảo vệ sự phát triển ổn định của doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ và khuyến khích các dự án thực hiện đúng pháp luật, Không để sai phạm của một cá nhân, một sự vụ làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của doanh nghiệp hướng tới duy trì công ăn việc làm của người lao động, khuyến khích đầu tư, phát triển kinh doanh lành mạnh.
Kinh tế Việt Nam nửa đầu năm tăng trưởng trong một môi trường kinh doanh toàn cầu khá bất ổn. Giá dầu tăng và bất đồng thương mại khá gay gắt của các nền kinh tế lớn. Các mâu thuẫn thương mại quốc tế có tác động rất lớn, vừa tích cực lẫn tiêu cực đến kinh tế Việt Nam và lợi ích của Việt Nam phụ thuộc vào tầm nhìn và việc xử lý khéo léo các mối quan hệ với các nền kinh tế lớn này, làm sao để tranh thủ thu hút được nguồn lực đầu tư và duy trì mở rộng được thị trường quốc tế cho hàng hóa xuất khẩu. Về dài hạn để giàu có, lợi ích của Việt Nam phải gắn liền với xu hướng phát triển công nghệ cao, bảo vệ môi trường, tạo ra các sản phẩm chất lượng trong cả tiêu dùng nội địa và xuất khẩu.
*** Về diễn biến tài chính, tiền tệ, nửa đầu năm có những diễn biến không thuận lợi đối với thị trường bất động sản. Do lạm phát nhích lên, tỷ giá biến động khá phức tạp và đặc biệt do giá bất động sản tăng đột biến, NHNN đã có những sự thận trọng nhất định, siết chặt cho vay bất động sản và vay tiêu dùng được cho là liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản.
City Gate 3" width="800" height="840" />
Việc siết chặt tín dụng là động thái cần thiết để giảm nhiệt đầu cơ về giá trên thị trường có tác động trực tiếp và nhanh chóng, tuy nhiên hệ quả của nó cũng không nhỏ khi làm giảm đi cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu mua nhà để ở và làm tăng chi phí đầu tư, giảm thanh khoản bán nhà của chủ đầu tư. Một lần nữa việc siết chặt tín dụng bất động sản, nhà ở trong tổng cầu tín dụng cho thấy Việt Nam cần thêm các công cụ điều tiết thị trường bất động sản một cách mềm mại, ít gây sốc thị trường hơn như công cụ thuế tài sản đang được dự thảo ban hành
2. Về diễn biến cụ thể nguồn cung trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong nửa năm 2018 thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh đã đón nhận nguồn cung sản phẩm mới chào bán ra thị trường gồm 30.927 căn hộ, 1424 Căn nhà phố và biệt thự và 1001 nền đất dự án. Xét về tổng thể sản phẩm nhà ở căn hộ chung cư vẫn chiếm tỷ trọng gần như tuyệt đối 92,7% sản phẩm nhà ở
Trong 6 tháng đầu năm 2018 có 16340 Căn hộ được chào bán trong Quý 1 và 14587 Căn chào bán trong Quý 2. So với cùng kỳ 2017 số lượng căn hộ chào bán mới tăng đến 329% (6 tháng đầu năm 2017 có 9385 căn hộ chào bán mới). Tuy nhiên lượng căn hộ chào bán mới trong Quý 2/2018 đã giảm nhẹ 1753 Căn ( 10,7% so với Quý 1 ).
căn hộ city gate 3" width="700" height="331" />
Mặc dù việc tăng đột biến lượng căn hộ chào bán nửa năm 2018 tại Tp Hồ Chí Minh có thể chỉ là sự hội tụ tình cờ khi các dự án đồng loạt tung hàng ra thị trường sau quá trình pháp lý và chuẩn bị đầu tư từ nhiều năm trước chứ không phải xu hướng dư cung bất động sản căn hộ, tuy nhiên việc nguồn cung tăng đột biến khiến cho việc bán hàng của các chủ đầu tư trở nên khó khăn và cạnh tranh hơn, về phía người tiêu dùng giá bán căn hộ sẽ ổn định không tăng quá nhanh như năm 2016-2017
Về giá chào bán, nếu như 6 tháng đầu năm 2017 tỷ trọng căn hộ có mức giá bán dưới 25 triệu/m2 chiếm tỷ trọng tới 86,2% tổng lượng chào bán thì tỷ trọng này trong 6 tháng đầu năm 2018 chỉ còn chiếm 37,4%. Lượng căn hộ giá rẻ quá ít là nguyên nhân các sản phẩm này luôn rất Hot trên thị trường khi mới đây dự án căn hộ Phú Đông Primer ở Bình Dương khá xa trung tâm Tp HCM có mức giá bán lên tới 22-24 tr/m2 nhưng đã bán hết sạch gần 400 căn hộ trong ngày mở bán đầu tiên.
*** Từ những phân tích số liệu trên cho thấy thị trường bất động sản căn hộ tại Tp Hồ Chí Minh thời gian tới đây sẽ trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều. Sau những năm tháng thuận lợi thời kỳ 2016-2017 khi nguồn cung ít, Chi phí xây dựng thấp, căn hộ ra đến đâu bán hết đến đó thì hiện nay chi phí và số lượng sản phẩm đều tăng, cạnh tranh khách hàng khá gay gắt. Các chủ đầu tư cần tỉnh táo, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận để giảm giá bán và chọn phân khúc phát triển sản phẩm giá trung bình phù hợp với người mua nhà để ở vốn đang rất khan hiếm trên thị trường hiện nay.
Đối với thị trường, việc tăng nguồn cung và cạnh tranh mạnh mẽ hơn giữa các doanh nghiệp tạo nên sự ổn định giá cả, gia tăng chất lượng rất có lợi cho người tiêu dùng. Ổn định giá cũng giúp giảm bớt đầu cơ vay mượn quá khả năng thu nhập để đầu tư bất động sản khiến thị trường phát triển lệch lạc tiềm ẩn rủi ro bong bóng nhà đất.
Về tỷ trọng nguồn cung mới căn hộ theo khu vực trong 6 tháng đầu năm 2018 thì Quận 8 dẫn đầu với tỷ trọng 27,1%, Quận 2 chiếm 20,4% và Quận 7 chiếm 18,2 % lượng sản phẩm chào bán mới.
Về hiện tượng cơn sốt đất nền tại Tp Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2018
3. Theo số liệu của Văn phòng đăng ký đất đai Tp Hồ Chí Minh đến ngày 30/05/2018
Một số quận huyện có lượng hồ sơ giao dịch tăng cao, như Củ Chi 28.462 hồ sơ, quận 9 có 15.580 hồ sơ, quận 1 có 29.961 hồ sơ, Bình Chánh 15.067 hồ sơ, Bình Tân 10.681 hồ sơ; tỷ lệ giao dịch tăng cao so với cùng kỳ như quận 9 tăng 29,5%, Cần Giờ 83%, Củ Chi 52,2%. Bên cạnh sốt đất tại Tp Hồ Chí Minh, hầu hết nửa đầu năm 2018 ghi nhận sốt đất, tang giá đột biến tại hầu hết các địa phương trên cả nước, đặc biệt là tại các vùng quy hoạch đặc khu kinh tế
Khác với các thống kê nhà đất dự án là thị trường các sản phẩm mới đang hình thành, chưa được cấp sổ, các thống kê về hồ sơ giao dịch nhà đất của Văn phòng đăng ký đất đai là giao dịch các sản phẩm hiện hữu đã có sổ. Việc tang mạnh các giao dịch bất động sản tại các Quận, huyện vùng ven nơi các bất động sản chủ yếu là đất đai và nhà ở liền thổ cấp 4, hạ tầng kém phát triển cho thấy không ít nhà đầu tư chọn xu hướng mua đất đai thay cho nhà ở căn hộ, thậm chí có xu hướng để dành tích trữ tài sản vào đất đai thay cho chứng khoán, vàng hoặc các kênh tiết kiệm, loại hình tài sản khác. Điều này là không có lợi cho nền kinh tế nhưng cũng cho thấy đất đai, bất động sản luôn là một kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời khá cao đi kèm ít rủi ro.
Mặc dù dất ở, nhà ở liền thổ có nhu cầu rất lớn, tuy nhiên do Quỹ đất ở tại Tp HCM ngày một khan hiếm. Chính quyền Thành phố từ lâu đã không khuyến khích và hạn chế cấp phép cho loại hình nhà ở này, các dự án nhà ở mới ở phân khúc này cực kỳ khan hiếm nên đa số sản phẩm chào bán mới là phân lô, tách thửa hộ lẻ của nhà đầu tư cá nhân, rất khó để thống kê chính xác. Do nguồn cung mới chiếm tỷ trọng không nhiều, thị trường này chủ yếu là giao dịch mua đi, bán lại các sản phẩm đã có sẵn từ trước trên thị trường.
4. Dự báo thị trường bất động sản cuối năm.
Về cơ bản thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh vẫn sẽ phát triển tốt do nhu cầu về bất động sản và nhà ở vẫn rất lớn. Nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu mặc dù trong ngắn hạn giao dịch có chựng lại sau một thời gian phát triển với tốc độ cao và kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư quá lớn dẫn đến tang giá bán không hợp lý và chọn phân khúc bất động sản cao cấp để đầu tư sinh lời cao.
Chính quyền đã có những biện pháp kịp thời về cho vay bất động sản, cảnh báo giảm cơn sốt đầu tư, tích trữ tài sản vào đất đai. Ngân hàng cũng đã thận trọng hơn khi thẩm định cho vay bất động sản. Khác với các cơn sốt trước đây, nguồn tiền đầu tư trên thị trường là tiền tiết kiệm, ít sử dụng đòn bẩy tài chính nên gân như không thể xảy ra khủng hoảng đổ vỡ thị trường như một số người vẫn đang lo ngại. Bên cạnh đó có rất nhiều nguồn tiền mới với quy mô lớn từ nước ngoài quan tâm đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam cùng với du lịch, kinh tế tăng trưởng tốt và ổn định khiến sự phát triển lạc quan của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở sau những điều chỉnh cần thiết khi tăng trưởng quá nóng.
Return back to Thị trường địa ốc
Return back to Home
